金利上昇が首都圏マンション市場にもたらす構造変化
2025年12月に日本銀行が政策金利を0.75％まで引き上げ、追加利上げの可能性も指摘されています。一般的に、金利上昇は住宅ローン金利の増加を通じて家計負担を重くし、住宅購入需要を抑制し、マンション価格を下落させると考えられがちです。
しかし、実際の首都圏マンション市場では、単純な需要減少ではなく、市場構造の転換が進んでいます。
インフレと実質賃金の乖離が示す家計の実態
現在のマクロ環境を見ると、インフレ率（消費者物価指数の対前年比）は概ね2～4％で推移しており、明確なインフレ局面です。一方で、実質賃金は長らくマイナス圏にあり、「物価の上昇が賃金の上昇を上回る」状態が続いています。この状況下での金利上昇は、「物価高」「実質所得減」「借入コスト増」という三重苦を生み出し、本来であれば住宅需要は冷え込むはずです。
しかし、実際のマンション市場は異なる動きを見せています。
首都圏中古マンション価格の実態
首都圏の中古マンション成約坪単価の推移を見ると、東京都では明確な右肩上がりが継続していますが、神奈川県・埼玉県・千葉県では横ばい基調です。この違いは、市場参加者の構造に起因します。東京都は投資需要と実需が混在する市場であるのに対し、神奈川・埼玉・千葉は実需中心の市場であるため、金利上昇の影響の受け方が異なるのです。
東京都：1.5億円を境に起きた構造変化
東京都の販売データを価格帯別に見ると、より明確な構造変化が確認できます。1.5億円以上の高額帯では、2024年9月前後から販売日数の増加と値下げ回数の増加が同時に発生しました。これは、売れるまでに時間がかかり、値下げをしても売れにくい状態を示しています。この時期は、政策金利が0.25％に引き上げられ、「金利のある世界」が現実となったタイミングです。調達コストの増大により、特にレバレッジを活用する投資層にとって環境が厳しくなりました。投資マネーによって押し上げられていた価格水準に対し、実需層が追随できなくなり、需要が減退したと考えられます。
一方で、1.5億円未満のゾーンでは真逆の現象が起きています。販売日数は短縮し、値下げ回数は減少しています。これは、値下げをしなくても売れる状態が続いていることを意味します。高所得実需層が、より価格を抑えたゾーンへ移動したことで、購入母数が増加し、流動性がむしろ高まったと言えるでしょう。金利上昇は「需要減少」ではなく「価格帯の再編」を引き起こしたと分析されます。
三県でも起きたグレードダウン
神奈川・埼玉・千葉でも同様の現象が確認できます。2024年7月前後を境に、2006年以降築の高価格帯物件の成約比率が低下し、築年数の古い物件の成約比率が上昇しました。価格水準自体は大きく崩れていませんが、購入対象は「築浅・高価格」から「築古・価格抑制型」へとシフトしたのです。ここでも共通しているのは、需要が消滅したわけではなく、選ばれる物件が変わったという点です。
金利上昇が価格を下げなかった理由
金利上昇により、高額帯や投資寄りの市場は減速しましたが、需要は価格を下げる方向ではなく、別の価格帯へ移動しました。結果として、政策金利の上昇は、マンション価格全体の下落には直結しなかったという結論が得られています。
今後の焦点は実質賃金です。2026年は、賃上げの継続により実質賃金がプラスに転じる可能性が高いと見られています。もし、「実質所得の改善」と「金利上昇の吸収」が同時に進めば、住宅購入余力は回復し、金利上昇があっても「価格下落」ではなく「選別強化」へと進む可能性が高いでしょう。
結論：調整は「市場全体」ではなく「価格が先行した部分」から
金利上昇が直ちにマンション市場全体の価格下落を引き起こすわけではありません。実際に起きているのは、高額帯から準高額帯への需要移動、築浅から築古へのグレード調整、投資主導ゾーンの減速といった価格帯・商品特性ごとの再編です。需要は消滅しておらず、可処分所得と金利環境に適合するゾーンへ移動しているに過ぎません。
今後最も注意すべきは、「価格だけが先行したエリアから調整が始まる」という構造です。具体的には、実需の裏付けを超えて投資資金が流入したエリア、所得水準の上昇を上回るスピードで価格が高騰したエリア、「築浅×広面積帯」など価格プレミアムが過度に乗った物件群から、流動性の鈍化や価格調整が顕在化する可能性が高いと考えられます。
金利動向のまとめ
変動金利
2026年1月の変動金利はほぼ横ばいでしたが、前年同月比では明確に上昇しています。政策金利引き上げを受け、緩やかな上昇トレンドが継続中です。2025年12月の日本銀行による利上げと今後の追加利上げ観測により、短期プライムレート連動の変動金利には引き続き上昇圧力がかかる局面です。
10年固定金利
10年固定金利は国債利回りの上昇を受けて明確に上昇しました。10年国債利回りの上昇スピードが速まり、各行が一斉に金利を引き上げ、多くが2％超、3％台も増加しています。長期金利が市場環境をより反映するようになり、固定金利は上昇局面のただ中にあります。今後も財政拡張や利上げ観測が重しとなる状況です。
全期間固定金利
全期間固定金利も3か月連続で上昇し、指数は3％台に到達しました。超長期国債利回りの上昇を背景に、フラット35を含む全金融機関が金利を引き上げています。変動金利との金利差は拡大していますが、長期ゾーンの上昇圧力が強く、固定型は最も市場金利の影響を受けやすい局面です。今後は高水準での推移が見込まれます。
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