都心5区外側で「新都心圏」が誕生：価格高騰が示す市場構造の変化

2026年1月時点の首都圏マンション価格は、1990年9月頃のバブル経済最盛期の水準を上回る、あるいはそれに近接する高水準に達しています。特に東京都心3区（千代田区・中央区・港区）では、直近数年間で価格上昇が顕著です。この価格上昇は突発的なものではなく、都心5区を中心とした高価格帯エリアにおける取引増加と価格上昇が、首都圏全体の平均値を押し上げる構造が数年前から継続しています。

世帯増加率とマンション価格高騰率の乖離

一般的に、世帯増加率が高いエリアほどマンション購入者数が増加し、価格上昇率も高まると考えられます。しかし、東京都23区のデータを見ると、必ずしもこの関係が当てはまらないエリアが存在します。

世帯増加率が大きくないにもかかわらず、マンション価格が大きく上昇しているエリアが複数存在しているのです。これは、需給バランスだけでは説明しきれない価格形成メカニズムが働いていることを示唆しています。理論的な需給関係に近い分布は、特定のプロットを除外することで現れます。

プロットから外れたエリアが示す市場の歪み

上記の正比例的な分布から外れたエリアは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区、江東区、品川区、目黒区、豊島区に該当します。これらのエリアでは、世帯数の増加率が必ずしも高くないにもかかわらず、マンション価格の高騰が顕著です。

この現象は、マンション価格が実需の増減のみで決定されているわけではないことを示しています。実際に居住するための需要だけでなく、住民票の異動を伴わない投機投資的な需要が強く作用していると分析されます。結果として、マンションマーケットにおける「都心5区的なエリア」は、従来の中心部から皇居を円の中心とする同心円状に拡張し、価格形成の中枢エリアが地理的にも広がっています。

築年帯別成約件数から見える投資対象の変化

太枠内エリアにおける築年帯別の成約件数割合の推移を見ると、築20年未満の物件が占める割合が非常に高い点が特徴です。

これは、築浅マンションが建物の性能や設備水準が高く、修繕リスクが相対的に低いため資産価値が維持されやすいという特性を持つためです。また、新築供給が減少する中で築浅物件の希少性が高まり、流通市場でプレミアムが付く傾向にあります。こうした特性が、実需だけでなく投機投資の対象としても適合的であり、投資マネーが集まりやすい構造を形成していると考えられます。

建築費高騰下における供給構造の変化

建築費が急激に高騰した2022年以降から2025年までの、一棟当たりの平均供給戸数をエリア別に確認します。

23区内のデータでは、大規模開発案件（1棟当たり平均150戸以上）が、ほぼ太枠内のエリアに集約されていることが分かります。用地取得の困難さや建築費高騰といった制約がある中でも、これらのエリアでは再開発事業や大規模複合開発を通じて、一定規模の新築供給が継続されています。この供給構造が、築浅・高価格帯マンションへの需要集中を促進していると言えます。なお、板橋区や北区においても大規模開発の兆しが見られ、今後の市場環境次第では次の狙い目エリアとして浮上するポテンシャルを有していると考えられます。

太枠外エリアの特徴と実需中心構造

太枠外のエリア、すなわち世田谷区、大田区、杉並区、中野区、練馬区、板橋区、北区、台東区、墨田区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区は、実需中心の市場構造を持っています。

築年帯別の成約件数割合を見ると、築20年未満と築20年以上40年未満の物件がほぼ同程度の割合を占め、太枠内エリアと比較して後者の割合が相対的に高い点が特徴です。さらに、旧耐震基準（1982年以前）に該当する物件の成約割合も徐々に増加しています。これは、大規模開発による新築供給が限定的である一方で、実需マンション価格の高騰により、購入者が相対的に価格水準の低い築年帯へと需要をシフトさせている結果です。

価格調整局面はまだ先にある可能性

太枠外エリアにおける成約坪単価の上昇推移を見ると、旧耐震物件の成約割合が増加している兆候は確認されるものの、価格が本格的な調整局面に入ったと判断するには時期尚早です。むしろ、価格上昇の勢い自体は依然として維持されており、市場全体としてはまだ過熱感を残した状態にあると言えます。

この状況は、実需中心エリアにおいても、単なる需給バランスだけでは説明しきれない資産価値志向やインフレヘッジ需要が引き続き存在することを示唆しています。金利環境や建築費動向、賃料水準といった外部要因が急激に変化しない限り、短期的に大幅な価格調整が生じる可能性は限定的であり、むしろ調整は段階的かつ局所的に進行する可能性が高いと考えられます。

都心コアの拡張と二極化する市場構造

東京都23区のマンション市場は、単純な実需主導型市場から、投資・投機需要が価格形成に大きな影響を及ぼす市場へと構造的に変化しています。特に、都心5区を中心とするコアエリアは、皇居を中心とする円状にその影響圏を拡張し、価格水準と流動性の両面で他エリアと明確な差を形成しています。

一方で、太枠外エリアでは実需中心の構造が維持されつつも、価格水準の上昇によって需要が築年帯の古い物件へとシフトする現象が進行しています。この結果、市場全体としては「築浅・高価格帯・投資主導型エリア」と「築古・中価格帯・実需主導型エリア」という二極化が一層鮮明になっていると言えるでしょう。

今後のマンション市場を評価する上では、単なる平均価格や上昇率だけでなく、エリア別・築年帯別・需要属性別といった多層的な視点から市場構造を読み解くことが不可欠です。その上で、価格の背後にある「資金の性質」や「供給構造の変化」を的確に捉えることが、実務的な投資判断や居住選択において、より高い精度をもたらします。