マンション価格は本当に下がらないのか？家を持つことのリスクを考える
株式会社property technologiesが設立した不動産テック研究・開発組織『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』所長の清水千弘氏が、「教えて清水先生！！住まいの相談室」の第2回として、家を持つことのリスクについて解説します。
住宅価格の決定要因とリスク
前回（第1回：住宅価格の決まり方）では、住宅価格が家賃だけでなく、金利（割引率）と人々の「期待」で大きく変動することを説明しました。そして、DCF（Discounted Cash Flow＝割引キャッシュフロー）という考え方を用いることで、「いま」の価値を整理できることを紹介しています。
DCF法は強力なツールですが、計算の「前提（仮定）」に非常に敏感です。前提がわずかに変わるだけで、価値が何百万円単位で変動する可能性があります。これが、家を持つことの大きなリスクの本質です。
今回は、購入前に必ず押さえておくべき2つのリスクを、具体的な数字で検証します。
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金利（割引率）が1%上昇した場合、投資価値はどれくらい下がるのか？
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10年後に3,000万円で売却できなかった場合、価値はどれくらい変わるのか？
「DCF法は納得感がありましたが、計算の前提がずれたらどうなるのか不安です。例えば金利が上がったり、思ったより安くしか売れなかったりした場合です。」
「その懸念は鋭いです。今回はその『前提のずれ』が価格にどれだけインパクトを与えるか、数字で検証しましょう。」
基準ケースの確認
まず、基準となるマンションの条件を設定します。
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家賃：月10万円（年120万円）
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家賃が続く期間：10年
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10年後の売却価格：3,000万円
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割引率：年2%
この条件でDCF法を用いて「いまの価値」を計算すると、以下のようになります。
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家賃10年分の現在価値：約1,078万円
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10年後に3,000万円で売却できる価値（現在価値）：約2,461万円
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合計（DCFの現在価値）：約3,539万円
今回の計算では、この合計額を「約3,540万円」とし、これを“基準点”として前提を動かし、価値の変動幅を検証します。
リスク1：金利（割引率）が1%上がると価値はどれくらい下がるのか？
住宅購入における「金利」には、住宅ローン金利と、将来の家賃や売却価格を「いまの価値」に換算する際に使用する割引率の2種類があります。これらは厳密には異なりますが、現実には同じ方向に動くことが多く、市場価格（売買価格）は後者の「割引率」の影響を強く受けます。
では、割引率が2%から3%に1%上昇した場合の価値を計算してみましょう。
【割引率が1%上昇した場合（2% → 3%）】
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2%のとき（基準）：価値 約3,540万円
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3%のとき（1%上昇）：価値 約3,256万円
基準と比較すると、価値は約284万円下落します。
たった1%の金利上昇で、約284万円もの価値が下落する事実に驚くかもしれません。これは、住宅の価値のかなりの部分が「遠い将来の大きなお金」である『売却価格』に支えられているためです。家賃も重要ですが、「10年後に3,000万円で売却できる」という期待は金額が大きく、未来の話であるため、割引率が上がると大きく価値が削られます。
住宅は金利に弱い資産であり、金利のわずかな変動でも価格（価値）が大きく揺らぎやすい特性を持っています。さらに、変動金利でローンを組んでいる場合、市場価格の下落と毎月のローン返済額の上昇という“ダブルパンチ”を受ける可能性があります。金利リスクは、家計（返済）と資産価値（価格）の両方に影響するため、購入前に必ず意識しておくべきです。
リスク2：10年後に3,000万円で売却できなかったら価値はどれくらい下がるのか？
次に、「10年後に本当に3,000万円で売却できるのか？」という直感的なリスクを検証します。転勤、家族構成の変化、親の介護、子どもの進学、仕事の変化など、多くの人にとって「いつか売却するかもしれない」という未来は現実的です。したがって、売却価格が想定より下落するリスクは、投資目的の人だけでなく、自宅として購入する人にも影響します。
割引率は元の「2%」に戻し、売却価格だけを動かして計算してみましょう。
ケースA：10年後、2,500万円でしか売却できなかった場合
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10年後に3,000万円で売却できる価値がある（基準）：価値 約3,540万円
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10年後に2,500万円で売却できる価値がある：価値 約3,129万円
基準と比較すると、価値は約411万円下落します。
ケースB：10年後、2,000万円でしか売却できなかった場合
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10年後に3,000万円で売却できる価値がある（基準）：価値 約3,540万円
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10年後に2,000万円で売却できる価値がある：価値 約2,719万円
基準と比較すると、価値は約821万円下落します。
この結果から、10年後の売却価格が500万円下落するだけで現在の価値は約400万円減少し、1,000万円下落すれば約800万円も減少することがわかります。これは、住宅価格（価値）が家賃の積み上げだけでなく、「最後にいくらで売却できるか」という期待に強く支えられていることを意味します。
売却価格の期待は、以下の要素で容易に変動します。
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その街の人気が続くか（人口・雇用・再開発の状況）
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周辺で新築供給が増えすぎないか
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建物が古くなったときに購入希望者がいるか
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管理状態が良いか（修繕・管理組合・トラブルの有無）
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災害リスクや規制の変化はないか
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「マンションは上がる」という市場のムードが続くか
つまり、売却価格は「未来の空気」に左右されます。これこそが、第1回で触れた“期待”の正体です。
リスクの本質と実践的な「守り方」
ここまでの数字をまとめると、以下のようになります。
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金利（割引率）が1%上昇した場合：価値が約280万円下落
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売却価格が想定より500万円ダウンした場合：価値が約410万円下落
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売却価格が想定より1,000万円ダウンした場合：価値が約820万円下落
現実には、「金利が上がる局面で不景気になり、売却価格の期待も弱くなる」という同時発生が起こる可能性があります。家を持つことのリスクとは、購入時の価格が特定の前提（低金利・強い期待）の上に立っており、その前提が動けば価値も変動するということです。そして最も重要なのは、前提が動いたときに「あなたが耐えられるかどうか」です。
購入前にできる最も実践的な「守り方」は、難しい予測を当てることではありません。「高騰は続くか」を当てるのではなく、「予測が外れても生活が破綻しない買い方」に焦点を当てることです。
検討している物件について、次の3つのシナリオで計算することをおすすめします。
- 基準シナリオ：現状の前提（割引率2%、売却3,000万円など）
- 控えめシナリオ：割引率＋1%（＝3%）、売却価格－10〜20%
- 厳しめシナリオ：さらに売却価格－20〜30%、想定外コストも若干上乗せ
その上で、「控えめシナリオ」になったとしても、家計が回り、住み続けられ、精神的に安定していられるのであれば、その購入決断は非常に強固なものとなるでしょう。
次回に向けて：「それでも住む価値としてどう考えるか」
今回の内容で不安を感じたかもしれませんが、リスクは避けられない事実です。大切なのは、それを理解した上で、「それでも買う理由」を自分の中に持つことです。
次回は、以下の点について掘り下げます。
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価格が多少下がっても、「それでもここに住んでよかった」と思える条件は何か？
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「住む価値」をどのように判断に組み込むのか？
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資産としての視点と、生活としての視点をどのように両立させるのか？
数字だけでは決められない、しかし数字を無視すると危険です。その中庸を、自身の言葉で整理できるよう、次回も一緒に考えていきましょう。
『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』について
『PropTech-Lab』は、不動産市場に新たな価値を提供し、人々が住まいを選ぶ際の新たな基準や簡便さ、価値観を醸成することを目指しています。市場のニーズに応え、価格高騰のスパイラルを抑制し、より多くの人々が質の高い住宅を手に入れられるよう努めています。
『PropTech-Lab』 所長 清水 千弘 について
清水千弘氏は、一橋大学大学院ソーシャルデータサイエンス研究科教授、社会科学高等研究院都市空間不動産解析研究センター・センター長を務めています。1994年に東京工業大学大学院理工学研究科博士課程を中退し、東京大学で博士(環境学)を取得。日本不動産研究所研究員、リクルート住宅総合研究所主任研究員、麗澤大学教授、日本大学教授、東京大学特任教授などを歴任しました。2022年1月より株式会社property technologiesグループに参画し、社外取締役を経て、2024年7月より『PropTech-Lab』所長に就任しています。
株式会社property technologies（プロパティ・テクノロジーズ）について
株式会社property technologiesは、「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」をミッションに掲げ、年間36,400件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,100戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを基盤としています。「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて、誰もが、いつでも、何度でも、気軽に住み替えができる未来を目指し、手軽で利便性の高い不動産取引を提供しています。
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長 濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）
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