不動産投資は「副業」が主流に。築古戸建投資家の約3割が自己資金300万円未満で参入

投資

不動産投資の新たな潮流：副業が主流となり、少額からの参入が加速

不動産投資の現状に関する新たな調査結果が発表されました。株式会社ポルティは、取得価格800万円未満の「築古戸建」への投資実態について、不動産投資家300名を対象とした調査を実施しました。この調査から、不動産投資が「副業」として定着し、特に築古戸建投資においては、比較的少額の自己資金で市場に参入する投資家が多い実態が浮き彫りになっています。

調査概要

本調査は、不動産投資家を対象に2025年10月20日から11月30日にかけてインターネットで実施されました。有効回答数は300名で、自己資金や利回りに関する一部設問では、現在築古戸建を投資・所有している現役投資家77名を対象としています。ここでいう「築古戸建」とは、取得価格800万円未満の戸建住宅を指します。

調査結果のポイント

  1. 不動産投資は「副業」が主流: 全体の55.7%が副業として不動産投資を運用しています。
  2. 少額からの参入: 現役の築古戸建投資家の35.1%が、投資開始時の自己資金が300万円未満でした。
  3. 収益性への明確な目線: 現役投資家の40.3%が「表面利回り8%以上」を物件選定の目安としています。

不動産投資の形態：副業が半数以上を占める

不動産投資を本業と副業のどちらとして位置づけているかを尋ねたところ、「副業」と回答した投資家が55.7%に上り、「本業」（19.7%）を大きく超える結果となりました。日中の本業を持ちながら、将来への備えや副収入の確保として不動産投資に取り組む層が厚いことが示されています。また、「どちらともいえない」と回答した24.7%の層も存在し、副業の枠を超えて事業化している投資家も一定数存在すると考えられます。

投資の形態 (n=300)

築古戸建投資家の自己資金：300万円未満での参入が3割超

現役の築古戸建投資家に対し、投資開始時の自己資金を調査した結果、「100万円未満」が11.7%、「100万円～300万円未満」が23.4%となり、合計で35.1%が自己資金300万円未満で投資をスタートしています。一方で、「500万円以上」の自己資金で参入した層も45.5%と多数を占めています。この結果は、築古戸建投資が一概に「少額で容易な投資」ではないものの、少額からでも着手可能な投資行動が一定規模で存在していることを示唆しています。

開始時の自己資金 (現役の築古戸建投資家 n=77)

物件選定の目安：表面利回り「8%以上」が4割

物件選定の目安とする表面利回りについては、「5～8％未満」が40.3%で最も多く、次いで「8～12％未満」が33.8%でした。「12％以上」は6.5%と少数派です。しかし、「8％以上」（「8～12％未満」と「12％以上」の合計）の回答が40.3%に達することから、現役の築古戸建投資家は、一定の収益性が見込めない物件を最初から候補から外す傾向があります。築年数が古い物件は修繕費や空室、突発的な対応などの不確実性が相対的に大きいため、そのリスクを織り込む形で、高い利回り基準を持って物件を探索している実態がうかがえます。

目安とする表面利回り (現役の築古戸建投資家 n=77)

金利上昇局面と空き家問題：築古戸建投資の重要性

2025年12月の日本銀行による政策金利引き上げや、今後の金融緩和調整の方針発表は、借入を前提とした大規模な投資にとって、金利前提や審査環境の変動が意思決定に影響しやすい局面に入ったことを示しています。このような状況下で、取得価格が比較的低い築古戸建は、現金や少額の自己資金でもスタートしやすく、修繕や運用の工夫によって収益性を組み立てる余地が大きい投資対象となります。

金利環境の変動は、投資家が「最初から大きく張る」よりも「小さく始めて損失を限定する」投資行動を選択する要因となり、結果として、小口で運用しやすい投資対象への関心を高めています。

また、全国的に空き家問題は深刻化しており、総務省統計局の調査では、空き家数は900万戸と過去最多、空き家率も13.8％と過去最高を記録しています。投資家の資金と労力が、地域の空き家再生と賃貸供給を下支えする構図は、今後さらに重要性を増すことが予想されます。

総評：副業としての不動産投資と築古戸建の可能性

今回の調査結果は、不動産投資が「専業の事業」から「本業を持つ副業」へとその裾野を広げていることを明確に示しています。特に築古戸建は、参入資金が比較的小さくても始められる一方で、修繕や運用の難しさも伴う特徴があります。そのため、投資家は一定の利回り基準で候補を絞り込み、採算が合わない物件を初期段階で除外する行動を取っています。

株式会社ポルティは、空き家や築古物件の流通を促進することで、投資家にとって検討可能な物件の母数を増やし、地域における放置空き家の減少に貢献する市場づくりを目指しています。

ポルティ空き家バンクの活用

株式会社ポルティが運営する「ポルティ空き家バンク」は、空き家や未利用不動産を「売りたい」オーナーと「買いたい」ユーザーを直接マッチングするフリマアプリ形式のサービスです。物件登録からチャットでの相談までオンラインで完結し、必要に応じて宅建士による重要事項説明等のサポートも提供されています。

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