Walton Global、米国住宅市場基盤の「USマイホーム・ファンド」販売開始 – オルタナティブ投資の新選択肢

投資

ファンド提供の背景

一般投資家へのオルタナティブ戦略の提供は、これまで主に機関投資家がアクセスできた領域を広げる取り組みである。2025年に見られた株式と債券の同時変動局面を踏まえ、より相関性の低い収益源への関心が高まっている。本ファンドは、米国大手住宅メーカー向けの住宅用地ファイナンスを基盤とし、インカム収益とキャピタルゲインを組み合わせた戦略を提供する、過去に類を見ない投資信託である。

「USマイホーム・ファンド」の概要

本ファンドは、米国の深刻な住宅供給不足に対し、住宅メーカーへ住宅用地を安定的に供給することで供給拡大を後押しする。ウォルトンの土地供給プラットフォームは、住宅メーカーが土地在庫に寝かせていた資金を抑え、資本効率とキャッシュフローを改善させる。これにより、投資家は株式・債券と相関の低い分散投資先へのアクセスを得る。

ウォルトンが米国で展開する専門的な土地供給プラットフォームを基盤とし、売主が現金一括売却を希望する土地を取得し、住宅メーカーには着工スケジュールに合わせて段階的に供給する。案件特性に応じて、土地引渡し時のキャピタルゲイン獲得、または後払い残高に対する所定のプレミアム利息（金利収益）を確保しつつ、住宅・宅地の販売に応じて土地代金を段階的に回収する案件を組成する。

本ファンドは、米国の成長著しい地域における住宅用地を裏付け資産とする有担保戦略であり、実物資産に裏付けられた高い保全性を有する。ただし、住宅販売に伴う資金回収まで一定の時間を要するため、運用開始から3年間はロックアップ期間を設定している。これは、短期的な流動性を一部制約する代わりに、安定的かつ株式や債券と相関の低い収益機会を追求する設計である。

インカム案件とキャピタルゲイン案件を組み合わせ、米国大手住宅メーカーから受領する金利収益等を原資とした年率5.5%の固定半期分配（目標）に加え、中期的な物件売却益の獲得により、最終的な年率10%超の収益（目標）を目指す。最低投資金額は300万円である（目標であり達成される保証はない）。

初回運用開始日は2026年4月1日を予定しており、その後は毎月1回買付が可能となる。申込期間は初回運用開始日から18か月間だが、ファンドマネジャーの裁量により延長される可能性がある。ファンドは米ドル建てで運用され、分配金および償還金は米ドルから円に換算して日本円で支払われる。

2029年3月末日以降、年2回（4月・10月）任意の解約を受け付ける。2033年3月までの任意解約受付期間の解約上限額は各回運用資産総額の3％である。ファンドマネジャーの判断により、段階的な繰上償還が実施される可能性がある。

本ファンドは以下の販売取扱会社、または販売取扱会社から委託を受ける金融商品仲介業者を通じて購入可能だ。提供条件の詳細は、適用される提供資料に基づいている。

本ファンドは、海外資産・為替変動・流動性が限定される可能性のある投資商品のリスクを理解する日本の投資家を対象としている。投資家は、提供資料を十分に確認し、自身の投資目的、リスク許容度、経験、財務状況を慎重に検討する必要がある。

ウォルトン・グループのアジア地域事業統括責任者であるジェームス・ブキャナンは、「米国住宅市場は投資家の高い関心を集めてきた。ウォルトンのアプローチは景気循環に左右されにくい運用であり、住宅メーカーの建築スケジュールに合わせて土地を取得できるよう支援することで、株式や債券の値動きに依存しにくいリターンの獲得を目指す。本ファンドは、日本の投資家にとって新たなオルタナティブ投資の選択肢となり、分散投資のニーズに応えるものだ」と述べる。

「USマイホーム・ファンド」の詳細およびWalton Global株式会社主催の関連セミナーについてはこちらから確認できる。

米国市場の背景：3つの構造的トレンド

1. 米国住宅市場における慢性的な供給不足

米国の住宅供給は、過去10年以上にわたり需要の増加に追いついておらず、構造的な供給不足が続いている。フレディマック（連邦住宅ローン抵当公社）は、2024年末時点で住宅不足が370万戸に達すると推計しており、その他の信頼できる機関の調査でも慢性的な供給不足の継続が示されている。

2. 上場住宅メーカーの間で「ランドライト」戦略が主流に

大手住宅メーカーは、バランスシート効率を高めるため、ランド（住宅用地）を現金で購入せず、他社と連携して宅地確保をする「ランドライト」戦略を積極的に採用している。土地をバランスシートに載せず、土地取得コストを販売サイクルに合わせる手法が広がっている。この変化により、必要な時にすぐに使える土地在庫の柔軟性を提供できる専門的なパートナーに対する需要が高まっている。

3. 大手住宅メーカーの事業規模が拡大するほど、用地確保は「スケール」と「現地力」の両立が鍵に

米国住宅業界の専門コンサルティング会社であるジョンバーンズ・コンサルティング社によれば、米国の上場住宅メーカーの新築住宅販売シェアは、2001年の23%から2025年末に46%へ拡大した。業界集約により大手住宅メーカーの全国展開が進む一方、土地供給および土地ファイナンスは無数の地域プレイヤーにより分断されており、供給のスケールや標準化の面で、大手の用地需要に効率的に対応しにくい構造にある。

ウォルトン・グループの強み

  • 規模: ウォルトンは8万エーカー超（山手線内側の面積の約6倍）の土地を管理・運営し、全米に渡る参入地域を持つ、北米で有数の開発用地供給プラットフォームである。

  • 住宅メーカーの資本効率向上: ウォルトンのアプローチは、開発開始まで土地をバランスシートに載せないランドライト戦略を支援し、土地コストの多くを住宅販売時に合わせることで、住宅メーカーの資金繰りと資金効率の改善に寄与する。

  • 全国規模のプラットフォームと地域に根ざした実行力: 多様な米国住宅市場に広がるスケールと、地域ごとの専門知識を兼ね備え、住宅メーカーの業界集約トレンドや地域横断での一貫した実行ニーズに対応する。

  • ランドライト戦略のメリット: ランドライト戦略は、住宅メーカーのレバレッジ指標や流動性、景気循環への耐性を高め、従来の銀行融資や社債の利用構造に比べて経済的なメリットがある。

  • 戦略の耐久性（市場で実証済み）: 過去5年間、コロナ禍によるショック、2022年の急速な金利上昇、2025年のトランプ政権による関税措置に起因する市場変動など、複数のストレス局面に直面した。同期間においてもウォルトンは土地供給を通じた安定的なキャッシュフローを確保し、住宅メーカーからは資金効率を高めつつ市況変化に機動的に対応できる柔軟性が評価されている。本プログラムは、住宅メーカーが需要や開発計画に応じて、開発用地・宅地の取得ペースを柔軟に調整できるよう設計されている。インカム型の案件では、土地代金は住宅販売の進捗に合わせて段階的に支払われる一方、後払い残高に対する金利収益が定期的に支払われることで、ファンドの安定収益を支える。加えてキャピタルゲイン型の案件では、将来の開発パイプライン向けに戦略用地を先行確保し、住宅メーカーの着工計画に沿った売却等により中期的な収益機会の獲得を目指す。

Walton Global株式会社について

Walton Global株式会社は2021年2月に設立され、東京駅直結の丸の内ビルディングにオフィスを構える。北米において47年以上にわたり土地投資分野で実績を有するウォルトン・グループの一員として、日本の投資家向けにサービスを提供している。既存投資家には適切な売却機会と価値の実現を提供し、長期的な信頼関係の構築に努めている。また、金融商品仲介業者として、投資家一人ひとりの資産状況やリスク許容度を踏まえ、誠実かつ適切な金融商品を提案する。

ウォルトン・グループについて

ウォルトンは、北米における土地および開発用地の調査・取得・用途計画・許認可取得・開発およびファイナンスを専門とする、プライベート・エクイティ型不動産運用会社である。1979年に設立され、アリゾナ州スコッツデールに本社を置く。45億米ドルの運用資産残高（AUM）を有し、米国、カナダ、シンガポール、香港、台湾、日本、アラブ首長国連邦に拠点を構えている。米国20州・40以上の市場で事業を展開し、米国住宅メーカー上位20社のうち13社と取引実績を有する。2025年6月30日時点で、同社のAUMには米国で78,645エーカー、カナダで9,446エーカーの土地が含まれ、これまでに28.1億米ドルを世界中の投資家へ分配している。

ファンド概要・リスクおよび投資者が負担する費用

本ファンドは様々なリスクを内包しており、投資元本が保証されている商品ではない。主なリスク要因は以下のとおりだが、これらに限定されるものではない。詳細は交付目論見書や請求目論見書で確認する必要がある。

主なリスク

  1. 不動産投資に関するリスク: 経済状況、需給、金利・税制の変動、自然災害、環境汚染、法規制等の影響により、不動産価格や収益が下落する可能性がある。開発物件では許認可遅延や費用増加、売却困難が生じる場合がある。また、不動産は流動性が低く、希望価格で売却できない可能性がある。評価額と実際の売却価格が乖離することがある。
  2. 流動性リスク: 本ファンドは、主として非上場の不動産関連資産に投資するため、投資対象資産の換金には一定の時間を要する。市場環境等によっては、想定より不利な価格での売却を余儀なくされる可能性がある。その結果、基準価額の算出や換金（解約・償還）に制限または遅延が生じる場合がある。
  3. 投資先ファンドに関するリスク: 特定または少数の投資先に集中する場合、当該投資先の運用成績に大きく影響を受ける。また、本ファンドの費用に加え、投資先ファンドの運用報酬・成功報酬等を間接的に負担するため、実質的な費用負担が増加する。投資先の流動性不足により買戻しが延期・停止される場合がある。
  4. 市場・経済環境リスク: 金利、為替、インフレ、信用環境、政治・経済情勢等の変動により、市場価格の下落や流動性の低下が生じ、損失が発生する可能性がある。

投資者が負担する費用

（直接負担）

  • 購入（申込）手数料：申込金額の上限4.4％（税抜4.0％）

  • 換金（買戻）手数料：原則として買戻代金の最大1％

（間接負担）

  • 運用管理費用：純資産価額に対して年率2.04％

  • 上記のほか、投資先ファンドの報酬・費用等を間接的に負担する。

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