東京マンション市場の転換点：「港区は強気、湾岸は慎重」が示す再販マンションの動向

首都圏中古マンション市場の現状

東日本不動産流通機構のデータによると、2026年2月の首都圏中古マンション成約㎡単価は前年同月比で70ヶ月連続の上昇を記録し、1990年9月のバブル期価格を上回りました。この統計は、首都圏中古マンション市場がバブル期を超える価格水準に到達したことを明確に示しています。

しかし、この市場の高騰は首都圏全体が一様に進行しているわけではありません。東京都、特に東京23区の価格上昇率が際立っており、神奈川県、千葉県、埼玉県の中古マンション価格は比較的穏やかな推移を続けています。つまり、首都圏平均の上昇は東京都の急騰によって大きく押し上げられており、地域ごとの実態には明確な差が存在します。首都圏中古マンション市場は、東京都の突出した上昇と周辺エリアの安定した推移という二層構造を形成しています。

マーケットを映す鏡：再販マンションの動向

東京23区の中古マンション市場を理解する上で、再販マンションの動向は極めて重要な指標です。

再販マンションとは、不動産会社が中古マンションを買い取り、リノベーションや設備更新によって付加価値を高め、市場に再販売する物件を指します。これは、不動産市場における「プロの投資判断」が直接的に反映された商品です。

不動産会社は自己資金を投入し、リノベーション費用や販売コストを計上した上で、一定の利益を見込んで再販売を行います。このプロセスは、将来の市場価格を見通した上での投資判断を伴います。そのため、再販マンションの供給量やエリア分布は、不動産のプロがどのエリアに将来的な価格上昇余地を見出しているかを示す先行指標として、高い分析価値を提供します。

再販マンション流通量の変化：2024年の急増と2025年の安定

東京都23区における再販マンションの新規売出数を見ると、市場の変化が明確に表れています。

2024年の再販マンション新規売出数は前年比22％増と大幅な伸びを示しました。これは、近年の不動産価格上昇局面において、多くの不動産会社が中古マンション市場への投資を拡大した結果です。市場の上昇局面では、再販ビジネスの採算性が高まり、参入企業や取引件数が増加する傾向にあります。

しかし、2025年になると状況は変化し、再販マンションの新規売出数は前年比マイナス2％と、ほぼ横ばいの水準となりました。この結果は、2024年に供給が急拡大した後、2025年には需要と供給が一定の均衡状態に入ったことを示唆します。不動産会社による再販投資が過度に加熱することなく、市場がある程度の安定期に入ったと判断できます。

再販マンションの視点から見ると、現在の東京23区の中古マンション市場は、価格上昇は継続しているものの、急激な供給拡大によるバブル的な過熱状態には至っていません。

港区で続く強気の投資判断

再販マンションの増加率をエリア別に分析すると、東京23区内でも異なる動きが見られます。

港区では、2024年の再販マンション増加率が前年比11％、さらに2025年には17％と増加率が拡大しました。これは、不動産会社が港区市場に対して引き続き強気の見通しを維持していることを示しています。

特に港区内の「浜松町」「港南」「麻布台」「三田」といったエリアでは、2025年に再販マンションの供給が大きく増加しました。

これらのエリアは、大規模再開発の進行や象徴的なタワーマンションの建設など、共通の特徴を有します。都市機能の高度化やインフラ整備により将来的な資産価値の上昇が期待され、不動産会社にとって再販ビジネスの出口価格を高く設定しやすい環境が整っています。また、港区は富裕層や海外投資家からの投資需要が非常に強いエリアであり、投資資金が流入しやすい環境が再販ビジネスの成立を後押ししています。

湾岸エリアで見られる投資の調整

一方で、中央区の湾岸エリアでは港区とは対照的な動きが確認されました。

中央区では、2024年の再販マンション増加率が前年比45％と急激な拡大を見せました。これは湾岸エリアの人気上昇と共に、多くの不動産会社が再販ビジネスに参入した結果です。

しかし、2025年になると状況は一転し、再販マンション増加率は前年比マイナス2％となりました。特に「晴海」「勝どき」といった湾岸エリアでは、再販投資が急速に減速する動きが見られます。

これらのエリアは、投資需要だけでなく、ファミリー層を中心とした実需需要も強い地域です。しかし、近年の急激な価格上昇によって、実需層が購入できる価格帯を大きく超える水準まで市場価格が上昇しました。

結果として、不動産会社にとって再販物件の「出口価格」を設定することが困難になったと推測されます。投資として仕入れた物件を十分な利益を確保して販売できるかどうかの見通しが不透明になり、新たな投資を控える動きが出たと考えられます。

市場の持続性を左右する実需

首都圏中古マンション価格がバブル期の水準を上回ったとされる現在、その価格構造は大きく変化しています。特に重要なのは、投資需要と実需需要のバランスです。過剰な投資マネーが市場に流入し、実際に居住するための需要を圧迫する状況は、住宅市場の持続性という観点から見るとリスクが高い状態です。

日本の中古マンション市場は、基本的に居住目的の「実需」によって支えられてきました。投資需要が市場を押し上げる局面は存在しますが、最終的に市場を支えるのは居住目的の購入者です。

その意味で、再販マンションの動向は今後の市場を占う重要な指標となります。不動産会社がどのエリアで投資を拡大し、どのエリアで投資を抑制しているのかを読み解くことで、東京23区の中古マンション市場の構造変化がより鮮明に見えてきます。

筆者プロフィール

福嶋真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社データ事業開発室不動産データ分析責任者／福嶋総研代表研究員

早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社でマーケティング調査を担当後、建築設計事務所で法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発を行う傍ら、顧客企業の不動産事業における意思決定をサポートしています。また、大手メディアや学術機関にもデータおよび分析結果を提供しています。